最近挺火的REITs,我不敢买-或成机构投资者扎堆

首批公募REITs今天开始认购,一个小伙伴建议写点啥,我和她讨论一会,有些不同意见,但最终达成一个共识:
目前REITs的9支项目,我们都不太懂。
不懂的就先别碰,别赚咱们认知体系以外的钱。
回过头来,多讲几句,REITs到底是什么。
REITs是房地产或不动产信托基金,有人把它定义为“类固收型”产品。REITs最好的解释样本,就是不久前暴雷的“深房理”。
 

01

深房理

深房理是个人,微博大V,人设是通过房产投机暴富大牛。通过自身影响力,他发起一种牛逼的买房方式:合伙买房。
一套房产,售价1000万,普通人很难买得起,没关系,可以10个人一起买,分摊首付款和每期房贷。这样,就能人人炒房了。
只要成团后资金到位,就选个人代持购房,静待增值,卖了钱大家平分。卖不出去,也可以出租分钱。
不过,10个人10个想法,持有期间,有人想卖,有人想等着继续涨咋办?
有招,可以通过深房理转让自己的股份,有人买就行。
怎么样,是不是有一种豁然开朗的感觉?这种方式,本质就是REITs

谈谈最近挺火的REITs,说实话,我不敢买

每个宅男都有个梦:有套大房子,天天躺着收房租,坐以待币。
本来,咱们没钱买房子,现在好办了,掏钱买下大楼的一点股份,按股份拿房租分红,将来房子涨价了,还能再赚一笔。
当然,深房理是严重违法的,不讲监管问题,单就哄抬房价,就已经严重干扰房产市场,违背了“房住不炒”的国策。
正因为如此,我们的REITs项目不含住宅和商业房产,只是国家的基建建设。
 

02

9支REITs

这两天开放认购的9支REITs,情况如下:

谈谈最近挺火的REITs,说实话,我不敢买

第一项,是9支基金的名称;第二项,是他们所属的行业,都是国家大型基础建设项目。
重点是第三项:
一支REITs的类型是经营权还是产权,对投资者非常关键。
经营权,如同房租,只能拿项目经营利润的分红。至于房子涨多少钱,和我们没有关系。所以,这种类型更像债券,场内交易的变化空间少。
产权,不但拿房租,涨价了还能再赚一笔,当然,也要承受贬值的风险。所以,这种类型变化空间多,波动大。
战略配售比例是不卖的、留给原始权益人的份额;公众募集比例是开放给我们的份额。出于经营稳定考虑,前者的比例非常高。
封闭期在20-99年间,很长,想退出只能通过二级市场,没人接盘就砸手里了。
了解这9支REITs后,讲讲为啥我不敢买。
 

03

我不敢买

首先是不熟悉,除了两支高速公路外,其它项目我都一知半解,它们面临什么样的经营问题、政策风险,受自然灾害的影响多大?毫无概念。
高速公路那两个,光经营权时间和负债就值得再研究一番。
其次,任何一种理财产品,都有它的作用,和踢球一样,什么位置安排什么人。
如果我想做养老投资,那稳定收益和强制储蓄最重要,我可以选择年金险、国债等固收产品。
如果我想中短期保值,那就要兼顾灵活性和稳定性,指数基金、银行储蓄、部分理财险和债券都可以。
如果我想博个高收益,可以拿出小部分钱,选主动型基金、股票。
而REITs,是这样一种理财产品:不保底,收益率一般,锁定本金时间长。
从公布的基金招募书看,9支产品的预计分派率为4%-12%,但只是预计,不保底,不是刚性兑付。
虽然发改委强调,未来3年,首批REITs项目的净现金流收益率不能低于4%,但只有3年。
虽然我相信国运,相信基建的重要性和稳定性,但同类型产品,我可以选择指数基金,分散风险的能力更强,服务费更低。
综合以上考虑,我不会抢这个风头,还是观察观察说吧。

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